Copropriété : qui souscrit la décennale ?

Vous êtes syndic de copropriété. L’assemblée générale a voté un ravalement de facade. Vous avez sélectionné une entreprise, signé le devis, lancé le chantier. Les échafaudages sont montés, les travaux avancent, les copropriétaires sont satisfaits. Puis, dix-huit mois après la fin du chantier, des infiltrations apparaissent au dernier étage. L’eau passe par les joints de facade, traverse le mur, abime la peinture et le parquet d’un appartement. Le copropriétaire concerné vous appelle. Il est furieux. Il veut savoir qui va payer.

Vous vous dites : “C’est l’entreprise qui a mal fait le ravalement. C’est à elle de réparer.”

Oui. Mais encore faut-il que cette entreprise soit assurée en décennale. Et encore faut-il que la copropriété ait souscrit une assurance dommages-ouvrage avant le début des travaux. Si l’une de ces deux conditions manque, la situation se complique. Les réparations trainent. Les copropriétaires s’impatientent. Le syndic se retrouve en premiere ligne.

La copropriété est un cadre juridique particulier. Le maitre d’ouvrage n’est pas un particulier. Ce n’est pas non plus une entreprise. C’est le syndicat des copropriétaires, une entité collective représentée par le syndic. Les travaux sont votés en assemblée générale. Les décisions sont prises à la majorité. Les responsabilités sont partagées, mais les obligations d’assurance sont précises.

Cet article explique, de manière concrète et détaillée, qui doit souscrire quoi en matière de décennale et de dommages-ouvrage lorsque des travaux sont réalisés en copropriété. Il s’adresse aux syndics professionnels, aux syndics bénévoles, aux copropriétaires membres du conseil syndical, et aux artisans qui interviennent sur des immeubles en copropriété.

Qui est maitre d’ouvrage en copropriété ?

La premiere question à se poser avant tout chantier en copropriété est : qui est le maitre d’ouvrage ? C’est cette personne (physique ou morale) qui commande les travaux, les finance et en assume la responsabilité. C’est aussi cette personne qui doit souscrire l’assurance dommages-ouvrage.

Le syndicat des copropriétaires

En copropriété, le maitre d’ouvrage des travaux portant sur les parties communes est le syndicat des copropriétaires. Ce n’est pas le syndic. Ce n’est pas le conseil syndical. Ce n’est pas un copropriétaire en particulier. C’est l’ensemble des copropriétaires, constitués en syndicat.

Le syndicat des copropriétaires est une personne morale. Il a une existence juridique propre. Il peut contracter, ester en justice, souscrire des assurances. C’est lui qui signe les contrats de travaux (par l’intermédiaire du syndic), lui qui paie les entreprises (avec les fonds de la copropriété), et lui qui est responsable des ouvrages réalisés sur les parties communes.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles batis dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. C’est dans ce cadre qu’il commande les travaux de ravalement, de réfection de toiture, de mise aux normes de l’ascenseur ou de rénovation des canalisations communes.

Le rôle du syndic comme représentant

Le syndic de copropriété n’est pas le maitre d’ouvrage. Il est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il agit au nom et pour le compte du syndicat. Son rôle est d’exécuter les décisions prises en assemblée générale.

Concrètement, c’est le syndic qui sélectionne les entreprises (ou fait appel à un maitre d’oeuvre pour cette sélection), négocie les devis, signe les marchés de travaux au nom du syndicat, suit l’exécution des travaux, vérifie les factures et ordonne les paiements. C’est aussi le syndic qui souscrit les assurances au nom du syndicat, notamment l’assurance dommages-ouvrage.

Mais la décision de réaliser les travaux appartient à l’assemblée générale. Le syndic ne peut pas engager des travaux importants de sa propre initiative (sauf en cas d’urgence). Il propose, l’assemblée générale décide, le syndic exécute.

La distinction parties communes / parties privatives

Cette distinction est fondamentale en copropriété, car elle détermine qui est maitre d’ouvrage et donc qui doit souscrire les assurances.

Les parties communes. Ce sont les éléments de l’immeuble qui appartiennent collectivement à l’ensemble des copropriétaires. Le règlement de copropriété en donne la liste. En règle générale, les parties communes comprennent : la structure de l’immeuble (murs porteurs, fondations, planchers, toiture), les facades, les escaliers et couloirs, les canalisations principales (colonnes montantes, descentes d’eaux usées, descentes d’eaux pluviales), les réseaux communs (chauffage collectif, VMC collective), les espaces verts, les locaux communs (hall d’entrée, local poubelle, local vélos). Les travaux sur ces éléments sont décidés en assemblée générale et financés par l’ensemble des copropriétaires selon leurs tantièmes.

Les parties privatives. Ce sont les éléments qui appartiennent à chaque copropriétaire individuellement : l’intérieur de son appartement, les cloisons non porteuses, les revêtements intérieurs, les équipements privatifs (cuisine, salle de bains, installation électrique du lot). Les travaux sur les parties privatives sont décidés et financés par chaque copropriétaire individuellement. Le copropriétaire est alors maitre d’ouvrage de ses propres travaux.

Les parties communes à jouissance privative. Certains éléments, comme les balcons, les terrasses ou les jardins privatifs, sont des parties communes dont un copropriétaire a l’usage exclusif. La responsabilité de l’entretien courant incombe au copropriétaire qui en a la jouissance, mais les travaux importants (reprise d’étanchéité d’une terrasse, par exemple) relèvent souvent de la copropriété. Le règlement de copropriété précise la répartition des charges.

Pourquoi cette distinction est cruciale pour l’assurance

Lorsque le maitre d’ouvrage est le syndicat des copropriétaires (travaux sur parties communes), c’est le syndicat qui doit souscrire l’assurance dommages-ouvrage. Le syndic s’en charge au nom du syndicat.

Lorsque le maitre d’ouvrage est un copropriétaire individuel (travaux sur parties privatives), c’est ce copropriétaire qui doit souscrire l’assurance dommages-ouvrage, si les travaux entrent dans le champ d’application de cette assurance.

Dans les deux cas, les entreprises qui réalisent les travaux doivent être assurées en décennale. Cette obligation ne change pas selon que le maitre d’ouvrage est le syndicat ou un copropriétaire.

L’assurance dommages-ouvrage en copropriété

L’assurance dommages-ouvrage (DO) est l’assurance du maitre d’ouvrage. Elle permet d’obtenir le financement rapide des réparations en cas de sinistre de nature décennale, sans attendre qu’un tribunal détermine les responsabilités. En copropriété, son fonctionnement a des particularités qu’il faut connaitre.

Ce que dit la loi

L’article L242-1 du Code des assurances impose à toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire, fait réaliser des travaux de construction, de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier.

Le syndicat des copropriétaires est propriétaire des parties communes. Lorsqu’il fait réaliser des travaux sur ces parties communes, il agit en qualité de propriétaire de l’ouvrage. Il est donc soumis à l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage.

Cette obligation s’applique aux travaux de construction, mais aussi aux travaux de rénovation lourde qui constituent un “ouvrage” au sens de l’article 1792 du Code civil. Un ravalement avec reprise d’étanchéité, une réfection de toiture, le remplacement des canalisations communes, l’installation d’un ascenseur : tous ces travaux peuvent donner lieu à des sinistres de nature décennale et justifient la souscription d’une DO.

Quels travaux en copropriété nécessitent une DO ?

Tous les travaux votés en assemblée générale ne nécessitent pas une DO. Seuls ceux qui constituent un “ouvrage” au sens juridique et qui peuvent donner lieu à des dommages de nature décennale sont concernés.

Travaux nécessitant une DO. Le ravalement de facade avec reprise d’étanchéité ou isolation thermique par l’extérieur. La réfection complète de la toiture (charpente, couverture, étanchéité). Le remplacement des colonnes montantes d’eau ou des descentes d’eaux usées. L’installation ou le remplacement d’un ascenseur. La réfection de l’étanchéité des terrasses communes. La reprise des fondations ou le renforcement de la structure. La rénovation complète du système de chauffage collectif. L’isolation thermique des parties communes (combles, planchers, facades).

Travaux ne nécessitant généralement pas de DO. Le simple nettoyage de facade sans reprise d’étanchéité. La peinture des cages d’escalier. Le remplacement de la serrure de la porte d’entrée. Le changement de la boite aux lettres. L’entretien courant de l’ascenseur (contrat de maintenance). Le remplacement des luminaires dans les parties communes.

La frontière n’est pas toujours nette. En cas de doute, le syndic a intérêt à souscrire une DO. Le cout de cette assurance est modeste par rapport aux conséquences financières d’un sinistre non couvert. Et l’absence de DO expose le syndic à une mise en cause de sa responsabilité personnelle.

Qui souscrit la DO en copropriété ?

C’est le syndic qui souscrit l’assurance dommages-ouvrage au nom du syndicat des copropriétaires. Il le fait sur la base de la décision de l’assemblée générale qui a voté les travaux.

En pratique, la résolution votée en assemblée générale autorise le syndic à engager les travaux et lui donne mandat pour souscrire les assurances nécessaires. Le cout de la DO est intégré au budget des travaux et réparti entre les copropriétaires selon leurs tantièmes.

Le syndic doit souscrire la DO avant l’ouverture du chantier. C’est une obligation légale. Si le syndic omet de souscrire la DO et qu’un sinistre survient, il engage sa responsabilité professionnelle. Les copropriétaires pourront se retourner contre lui pour obtenir réparation du préjudice causé par cette omission.

Le cout de la DO en copropriété

Le cout de l’assurance dommages-ouvrage est proportionnel au montant des travaux. En règle générale, la prime se situe entre 1 % et 5 % du montant total des travaux, selon la nature du chantier, la taille de l’immeuble et l’assureur choisi.

Pour un ravalement de facade de 150 000 euros, la DO coutera entre 1 500 et 7 500 euros. Pour une réfection de toiture de 80 000 euros, entre 800 et 4 000 euros. Pour l’installation d’un ascenseur à 120 000 euros, entre 1 200 et 6 000 euros.

Ce montant est réparti entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Pour un immeuble de 20 lots, une DO de 4 000 euros représente en moyenne 200 euros par copropriétaire. C’est une somme modeste au regard de la protection qu’elle offre.

Le fonctionnement de la DO en cas de sinistre

La DO fonctionne en deux temps. Premier temps : l’indemnisation rapide. Le syndicat des copropriétaires (par l’intermédiaire du syndic) déclare le sinistre à l’assureur DO. L’assureur mandate un expert qui examine les désordres. Si le sinistre est reconnu comme étant de nature décennale, l’assureur DO indemnise le syndicat dans un délai de 90 jours (60 jours pour se prononcer sur le principe, 90 jours pour proposer une indemnité). Les réparations peuvent commencer sans attendre.

Second temps : le recours. L’assureur DO se retourne ensuite contre l’entreprise responsable du sinistre et son assureur décennale pour récupérer les sommes versées. Ce recours est géré entre assureurs, sans intervention du syndicat des copropriétaires. Le syndicat est indemnisé rapidement, et la question de la responsabilité est réglée ensuite entre professionnels de l’assurance.

Sans DO, le syndicat doit engager une action contre l’entreprise et son assureur décennale pour obtenir réparation. Cette procédure peut durer plusieurs années. Pendant ce temps, les copropriétaires vivent avec les désordres, ou bien la copropriété finance les réparations sur ses fonds propres en attendant l’issue du litige.

La décennale des artisans : chaque intervenant doit être assuré

Si la DO est l’assurance du maitre d’ouvrage, la décennale est l’assurance du constructeur. En copropriété, chaque entreprise qui intervient sur le chantier doit disposer de sa propre assurance décennale.

L’obligation légale

L’article L241-1 du Code des assurances impose à tout constructeur dont la responsabilité décennale peut être engagée de souscrire une assurance. Cette obligation concerne toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil.

En copropriété, cela concerne l’entreprise générale qui réalise le ravalement, le couvreur qui refait la toiture, le plombier qui remplace les colonnes montantes, l’ascensoriste qui installe un nouvel appareil, le maitre d’oeuvre qui coordonne les travaux, l’architecte qui conçoit le projet.

Chacun de ces intervenants doit disposer d’une assurance décennale en cours de validité, couvrant les activités qu’il exerce sur le chantier. L’assurance de l’un ne couvre pas les travaux de l’autre. Si trois entreprises interviennent sur un même chantier, il faut trois attestations décennales.

Ce que couvre la décennale en copropriété

La décennale couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination, pendant les dix années qui suivent la réception des travaux. En copropriété, les sinistres concernent souvent les parties communes, mais peuvent aussi affecter les parties privatives.

Dommages aux parties communes. Des infiltrations par la facade ravalée, des fuites sur les nouvelles canalisations communes, une toiture qui ne résiste pas aux intempéries, un ascenseur dont la gaine présente un défaut de structure. Ces dommages affectent l’ensemble de la copropriété et relèvent de la décennale de l’entreprise qui a réalisé les travaux.

Dommages aux parties privatives causés par des travaux sur les parties communes. Un ravalement qui provoque des infiltrations dans un appartement, une réfection de toiture qui entraine des fuites dans les logements du dernier étage, le remplacement d’une colonne montante qui génère une fuite dans un lot privatif. Ces dommages, bien que subis dans les parties privatives, trouvent leur origine dans les travaux sur les parties communes et relèvent de la décennale de l’entreprise intervenante.

Dommages à des tiers. Si les travaux sur les parties communes causent des dommages à un immeuble voisin (par exemple, des fissures dans le mur mitoyen causées par des travaux de reprise en sous-oeuvre), la responsabilité de l’entreprise est engagée et sa décennale peut être mobilisée.

Les activités déclarées doivent correspondre aux travaux

Un point essentiel : l’assurance décennale ne couvre que les activités déclarées au contrat. Une entreprise de ravalement assurée pour “peinture et ravalement de facade” qui réalise également des travaux d’étanchéité doit être assurée pour cette activité complémentaire.

En copropriété, les chantiers sont souvent complexes et font intervenir plusieurs corps de métier. Un ravalement peut inclure de la maçonnerie, de l’étanchéité, de l’isolation thermique, de la peinture. Si une seule entreprise réalise l’ensemble de ces prestations, elle doit être assurée pour chacune d’entre elles.

Le syndic doit vérifier, avant le début des travaux, que les attestations décennales des entreprises couvrent bien toutes les activités prévues au marché de travaux. C’est une vérification technique qui ne doit pas être négligée. Pour les artisans qui souhaitent vérifier que leur couverture est adaptée à ce type de chantier, il est possible de demander un devis personnalisé.

Le cas des sous-traitants

En copropriété, les chantiers importants sont souvent confiés à une entreprise générale qui sous-traite certains lots à des entreprises spécialisées. La question de l’assurance se pose alors à deux niveaux.

L’entreprise générale. Elle est responsable de l’ensemble des travaux vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, y compris des travaux qu’elle sous-traite. Sa décennale couvre l’ensemble du chantier. En cas de sinistre, c’est elle qui est mise en cause en premiere ligne.

Les sous-traitants. Chaque sous-traitant doit disposer de sa propre décennale. Si le sinistre trouve son origine dans les travaux réalisés par un sous-traitant, l’entreprise générale peut exercer un recours contre lui et son assureur.

Le syndic doit exiger, avant le début des travaux, les attestations décennales de l’entreprise générale et de chacun de ses sous-traitants. Cette vérification est d’autant plus importante que, en cas de défaillance d’un sous-traitant non assuré, c’est l’entreprise générale (et sa décennale) qui supporte la totalité du préjudice.

Travaux sur parties communes et travaux sur parties privatives : les différences en matière d’assurance

La distinction entre parties communes et parties privatives ne concerne pas seulement la propriété et le financement. Elle détermine aussi qui est responsable, qui souscrit les assurances, et comment les sinistres sont gérés.

Travaux sur les parties communes

Maitre d’ouvrage. Le syndicat des copropriétaires.

Décision. Vote en assemblée générale, à la majorité requise selon la nature des travaux (nous y reviendrons plus loin).

Financement. Réparti entre tous les copropriétaires selon les tantièmes définis dans le règlement de copropriété.

Assurance dommages-ouvrage. Souscrite par le syndic au nom du syndicat, avant l’ouverture du chantier. Son cout est intégré au budget des travaux et réparti entre les copropriétaires.

Assurance décennale. Chaque entreprise intervenante doit être assurée. Le syndic vérifie les attestations avant de signer les marchés.

Gestion des sinistres. Le syndic déclare le sinistre à l’assureur DO (si une DO a été souscrite) ou directement à l’assureur décennale de l’entreprise. Il agit au nom du syndicat des copropriétaires.

Travaux sur les parties privatives

Maitre d’ouvrage. Le copropriétaire qui commande les travaux dans son lot.

Décision. Le copropriétaire décide seul, sauf si les travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (dans ce cas, une autorisation de l’assemblée générale est nécessaire).

Financement. A la charge exclusive du copropriétaire concerné.

Assurance dommages-ouvrage. A la charge du copropriétaire maitre d’ouvrage, si les travaux entrent dans le champ d’application de la DO. En pratique, la DO est rarement souscrite pour des travaux privatifs en raison de son cout relatif par rapport au montant des travaux. C’est une erreur fréquente.

Assurance décennale. Chaque artisan intervenant doit être assuré. C’est au copropriétaire de vérifier les attestations avant de signer les devis.

Gestion des sinistres. Le copropriétaire gère le sinistre avec l’artisan et son assureur. Si le sinistre affecte les parties communes ou le lot d’un autre copropriétaire (dégât des eaux chez le voisin, par exemple), le syndic intervient pour protéger les intérêts du syndicat et des copropriétaires lésés.

La zone de chevauchement

Certains travaux se situent à la frontière entre parties communes et parties privatives. Ces situations sont sources de confusion et de litiges.

Le remplacement des fenêtres. Les fenêtres sont généralement considérées comme des parties communes (car elles font partie de la facade), même si elles sont situées dans un lot privatif. Leur remplacement doit être autorisé par l’assemblée générale. Mais le financement est souvent à la charge du copropriétaire. La question de la DO se pose : qui doit la souscrire ? En principe, c’est le syndicat des copropriétaires si les fenêtres sont des parties communes. En pratique, quand les travaux sont réalisés lot par lot, c’est souvent le copropriétaire qui assume cette responsabilité.

La reprise d’étanchéité d’un balcon. Le gros oeuvre du balcon (dalle, garde-corps) est généralement une partie commune. L’étanchéité de surface (revêtement, pente, évacuation) peut être à la charge du copropriétaire qui en a la jouissance. Si une reprise d’étanchéité est nécessaire et qu’elle concerne l’élément de structure (dalle), c’est la copropriété qui est maitre d’ouvrage. Si elle porte uniquement sur le revêtement de surface, c’est le copropriétaire.

Les canalisations. Les canalisations principales (colonnes montantes, descentes) sont des parties communes. Les canalisations secondaires (raccordements privatifs entre le lot et la colonne montante) sont des parties privatives. Un sinistre sur une canalisation privative qui endommage les parties communes pose la question de la responsabilité : c’est le copropriétaire (via son artisan et la décennale de celui-ci) qui est responsable des dommages causés aux parties communes.

Le règlement de copropriété est le document de référence pour trancher ces questions. Il définit la liste des parties communes et des parties privatives, et précise la répartition des charges d’entretien et de travaux. Le syndic doit le consulter systématiquement avant de déterminer qui est maitre d’ouvrage et qui souscrit les assurances.

Le rôle du syndic : vérifier, souscrire, gérer

Le syndic de copropriété a un rôle central en matière d’assurance décennale et de dommages-ouvrage. Ses obligations sont précises et sa responsabilité est engagée s’il les néglige.

Vérifier les attestations décennales des entreprises

Avant de signer un marché de travaux ou de laisser une entreprise intervenir sur les parties communes, le syndic doit vérifier que l’entreprise dispose d’une assurance décennale en cours de validité.

Que vérifier sur l’attestation ? Le nom de l’entreprise et son numéro SIREN. La date de validité de l’attestation (elle doit couvrir la période du chantier). Les activités déclarées (elles doivent correspondre aux travaux commandés). La zone géographique de couverture. Le nom de l’assureur et le numéro de contrat.

Comment vérifier l’authenticité ? Les fausses attestations décennales existent. Le syndic peut vérifier l’authenticité d’une attestation en contactant directement l’assureur mentionné sur le document. Certains assureurs proposent des outils de vérification en ligne.

Quand vérifier ? Avant la signature du marché de travaux, pour chaque entreprise. Si le chantier dure plus d’un an, le syndic doit redemander une attestation actualisée en cours de chantier, car l’attestation doit être valide pendant toute la durée des travaux.

Que faire si l’entreprise n’est pas assurée ? Ne pas signer le marché. Un syndic qui confie des travaux à une entreprise non assurée engage sa responsabilité professionnelle. En cas de sinistre, les copropriétaires pourront se retourner contre le syndic pour négligence dans l’exercice de sa mission.

Souscrire l’assurance dommages-ouvrage

Le syndic a l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage pour les travaux importants votés en assemblée générale. Cette obligation découle à la fois de la loi (article L242-1 du Code des assurances) et de son devoir de diligence en tant que mandataire du syndicat.

Le calendrier. La DO doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. Le syndic doit anticiper cette démarche dans le calendrier du projet. La souscription d’une DO peut prendre plusieurs semaines (collecte des documents, étude du dossier par l’assureur, émission du contrat).

Les documents nécessaires. L’assureur DO demande généralement : la description détaillée des travaux, les devis ou marchés de travaux, les attestations décennales des entreprises intervenantes, les plans de l’immeuble, le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux (si nécessaire), le rapport du bureau de contrôle technique (si un contrôle technique est prévu).

Le financement. Le cout de la DO est voté en assemblée générale en même temps que les travaux. Il est intégré au budget global du chantier et réparti entre les copropriétaires.

Gérer les sinistres

En cas de sinistre sur des travaux réalisés sur les parties communes, c’est le syndic qui gère la procédure au nom du syndicat des copropriétaires.

La déclaration. Le syndic déclare le sinistre à l’assureur DO dans un délai raisonnable (idéalement dans les cinq jours ouvrés suivant la constatation du désordre). La déclaration doit décrire précisément les désordres constatés, leur localisation, les conséquences pour la copropriété et les lots privatifs éventuellement touchés.

Le suivi de l’expertise. L’assureur DO mandate un expert. Le syndic organise l’accès aux parties communes et, si nécessaire, aux lots privatifs concernés. Il assiste aux opérations d’expertise ou se fait représenter. Il transmet à l’expert tous les documents utiles : marchés de travaux, plans, procès-verbal de réception, correspondances avec l’entreprise.

L’indemnisation. Si le sinistre est reconnu comme relevant de la garantie décennale, l’assureur DO propose une indemnisation. Le syndic examine la proposition, la soumet au conseil syndical si nécessaire, et négocie avec l’assureur si l’indemnisation proposée est insuffisante.

Les travaux de reprise. Le syndic organise les travaux de reprise, soit en faisant appel à l’entreprise d’origine, soit en sélectionnant une nouvelle entreprise. Les travaux de reprise sont financés par l’indemnisation de l’assureur DO.

L’information des copropriétaires. Le syndic informe les copropriétaires de l’évolution du sinistre, des expertises réalisées, de l’indemnisation obtenue et des travaux de reprise programmés. Cette information est généralement communiquée lors de l’assemblée générale annuelle, mais les copropriétaires directement touchés doivent être informés plus rapidement.

La responsabilité personnelle du syndic

Le syndic engage sa responsabilité professionnelle s’il manque à ses obligations en matière d’assurance.

Défaut de souscription de la DO. Si le syndic omet de souscrire la DO et qu’un sinistre survient, les copropriétaires peuvent engager sa responsabilité pour le préjudice subi (impossibilité d’obtenir une indemnisation rapide, obligation d’engager une procédure longue et couteuse contre l’entreprise).

Défaut de vérification des attestations décennales. Si le syndic confie des travaux à une entreprise non assurée et qu’un sinistre survient, il engage sa responsabilité pour négligence. Le syndicat des copropriétaires se retrouve sans recours efficace contre une entreprise non assurée, et le syndic devra indemniser le préjudice résultant de cette négligence.

Défaut de déclaration de sinistre. Si le syndic tarde à déclarer un sinistre ou omet de le faire, les délais d’indemnisation s’allongent et le préjudice pour la copropriété s’aggrave. Sa responsabilité peut être engagée.

Pour les syndics bénévoles, ces obligations sont les mêmes que pour les syndics professionnels. Le fait d’être bénévole n’exonère pas de la responsabilité liée à la gestion de la copropriété. C’est une réalité souvent méconnue qui expose les syndics bénévoles à des risques importants.

Les travaux votés en assemblée générale : les règles de majorité

En copropriété, les travaux sur les parties communes sont votés en assemblée générale. La majorité requise dépend de la nature des travaux. Cette question peut sembler éloignée du sujet de l’assurance décennale, mais elle y est directement liée : des travaux votés à la mauvaise majorité peuvent être contestés, ce qui complique considérablement la gestion d’un éventuel sinistre.

La majorité simple (article 24)

La majorité simple est la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. C’est la majorité la plus facile à obtenir.

Elle s’applique aux travaux d’entretien courant et de maintien en bon état des parties communes. Par exemple : les travaux de peinture des cages d’escalier, le remplacement d’un digicode, les petites réparations sur les parties communes, les travaux d’entretien de la chaudière collective.

Ces travaux ne nécessitent généralement pas de souscription d’une DO, car ils n’entrent pas dans le champ de la responsabilité décennale. Mais les entreprises qui les réalisent doivent tout de même être assurées en responsabilité civile professionnelle.

La majorité absolue (article 25)

La majorité absolue est la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés, absents). C’est une majorité plus exigeante que la majorité simple, car elle tient compte de tous les copropriétaires, y compris les absents.

Elle s’applique notamment aux travaux d’amélioration, de transformation ou d’addition sur les parties communes. Par exemple : l’installation d’un ascenseur, la création d’un local à vélos, l’installation d’une vidéosurveillance, les travaux d’accessibilité.

Si la majorité de l’article 25 n’est pas atteinte mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée générale peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24 (c’est ce qu’on appelle la “passerelle” de l’article 25-1).

La double majorité (article 26)

La double majorité requiert la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. C’est la majorité la plus difficile à obtenir (en dehors de l’unanimité).

Elle s’applique aux actes d’acquisition ou de disposition des parties communes et aux modifications du règlement de copropriété relatives à la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Les travaux d’urgence

En cas d’urgence (toiture effondrée, canalisation principale rompue, facade menaçant de s’effondrer), le syndic peut engager les travaux nécessaires sans attendre un vote en assemblée générale. L’article 18 de la loi de 1965 lui confère ce pouvoir.

Le syndic doit cependant convoquer une assemblée générale dans les meilleurs délais pour ratifier les travaux engagés et voter leur financement. Il doit également souscrire les assurances nécessaires (DO, si les travaux le justifient) et vérifier les attestations décennales des entreprises, même dans l’urgence.

L’impact sur l’assurance décennale

Des travaux votés à la mauvaise majorité peuvent être annulés par un copropriétaire contestataire dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale. Si les travaux ont déjà été réalisés et qu’un sinistre survient, la situation juridique devient complexe. L’annulation du vote ne supprime pas la responsabilité décennale des entreprises, mais elle complique la gestion du sinistre et la mobilisation des assurances.

Le syndic doit veiller à ce que les travaux soient votés à la bonne majorité. C’est une condition de sécurité juridique qui protège la copropriété, le syndic et les entreprises intervenantes.

Cas concret : un ravalement avec sinistre

Pour illustrer concrètement comment les assurances fonctionnent en copropriété, prenons un cas de ravalement de facade avec sinistre.

Le contexte

La résidence Les Tilleuls est un immeuble de 30 lots dans une ville de province. La facade est dégradée : fissures, joints abimés, peinture écaillée. Le syndic, Monsieur Durand, propose un ravalement complet avec reprise des fissures, rejointoiement et application d’un revêtement d’imperméabilité (RPE). Le budget est estimé à 180 000 euros.

Le vote en assemblée générale

Le syndic inscrit le ravalement à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle. Il présente trois devis d’entreprises spécialisées. Après discussion, l’assemblée générale vote les travaux à la majorité de l’article 25 (majorité absolue de tous les copropriétaires), car il s’agit de travaux d’amélioration de la facade (le revêtement d’imperméabilité est un ajout par rapport à l’état d’origine).

Le devis retenu est celui de l’entreprise Facade Plus, pour un montant de 175 000 euros. L’assemblée autorise le syndic à signer le marché de travaux et à souscrire l’assurance dommages-ouvrage.

Les vérifications du syndic

Avant de signer le marché, Monsieur Durand procède aux vérifications nécessaires.

Attestation décennale de Facade Plus. L’entreprise est assurée en décennale pour les activités de ravalement, peinture extérieure, imperméabilité de facade et traitement de fissures. La couverture est valide jusqu’au 31 mars de l’année suivante, ce qui couvre la durée prévisionnelle du chantier (quatre mois). Les activités déclarées correspondent aux travaux commandés.

Sous-traitants. Facade Plus sous-traite la pose des échafaudages à une entreprise spécialisée. Monsieur Durand demande l’attestation décennale du sous-traitant pour l’activité “montage et démontage d’échafaudages”.

Assurance dommages-ouvrage. Monsieur Durand contacte un assureur pour souscrire une DO. Il transmet le devis de Facade Plus, les attestations décennales, les plans de l’immeuble et la description des travaux. L’assureur propose une prime de 3 200 euros (environ 1,8 % du montant des travaux). Monsieur Durand souscrit le contrat avant le début du chantier.

Les travaux

Le chantier se déroule sur quatre mois. Les échafaudages sont montés, les fissures sont traitées, les joints sont repris, le revêtement d’imperméabilité est appliqué. Les travaux sont réceptionnés en novembre. Le procès-verbal de réception mentionne quelques réserves mineures (retouches de peinture à certains endroits), qui sont levées dans le mois suivant.

Le sinistre

Quinze mois après la réception, au printemps suivant, un copropriétaire du troisième étage, Madame Laurent, constate des traces d’humidité sur le mur intérieur de son salon, côté facade. La peinture cloque, une tache sombre apparait. Elle prévient le syndic.

Monsieur Durand se rend sur place. Il constate les dégâts dans l’appartement de Madame Laurent. Il examine la facade depuis l’extérieur et remarque qu’au niveau du troisième étage, le revêtement d’imperméabilité présente un décollement sur environ deux metres carrés, au niveau d’un ancien joint de dilatation. L’eau de pluie s’infiltre par cette zone et traverse le mur.

La gestion du sinistre

Monsieur Durand déclare le sinistre à l’assureur dommages-ouvrage dans les cinq jours suivant la constatation. Il joint à sa déclaration des photos des désordres (intérieur et extérieur), le procès-verbal de réception des travaux, le marché de travaux et la description précise des dommages.

L’assureur DO accuse réception et mandate un expert dans les quinze jours. L’expert se rend sur place, examine les désordres, constate le décollement du revêtement d’imperméabilité et l’infiltration qui en résulte. Il conclut que le sinistre est de nature décennale : le défaut d’application du revêtement d’imperméabilité compromet l’étanchéité de la facade et rend le logement de Madame Laurent impropre à sa destination (humidité excessive, dégradation des revêtements intérieurs).

Dans les 90 jours suivant la déclaration, l’assureur DO propose une indemnisation couvrant la reprise du revêtement d’imperméabilité sur la zone concernée (5 800 euros), la réparation des dégâts dans l’appartement de Madame Laurent (3 200 euros de peinture, traitement anti-humidité et séchage), et les frais d’expertise (1 500 euros). Total : 10 500 euros.

Monsieur Durand accepte l’indemnisation, organise les travaux de reprise (en faisant appel à une autre entreprise, car la confiance avec Facade Plus est rompue) et informe les copropriétaires de la situation lors de l’assemblée générale suivante.

L’issue

L’assureur DO se retourne ensuite contre Facade Plus et son assureur décennale pour récupérer les 10 500 euros versés au syndicat des copropriétaires. Ce recours est géré entre assureurs. Le syndicat n’a rien à payer, les réparations ont été réalisées rapidement, et Madame Laurent a retrouvé un logement sec et sain.

Et si le syndic n’avait pas souscrit la DO ?

Imaginons le même scénario, mais sans dommages-ouvrage. Monsieur Durand constate le sinistre. Il contacte directement Facade Plus. L’entreprise conteste sa responsabilité : “Le décollement est du à un défaut du support, pas à notre application.” Le dialogue s’enlise.

Monsieur Durand engage une procédure. Il fait intervenir un expert judiciaire. L’expertise prend six mois. Le rapport est rendu. L’expert confirme un défaut d’application du revêtement. Facade Plus conteste le rapport. L’affaire est portée devant le tribunal. La procédure dure deux ans et demi.

Pendant ce temps, Madame Laurent vit avec un mur humide dans son salon. Elle exige des réparations immédiates. Le syndic n’a pas de budget disponible. L’assemblée générale vote un appel de fonds pour financer les réparations en attendant l’issue du procès. Les copropriétaires sont mécontents. Certains refusent de payer. Le syndic est pris entre le marteau et l’enclume.

Au bout de trois ans, le tribunal condamne Facade Plus à indemniser le syndicat. Mais Facade Plus a entre-temps fait l’objet d’une liquidation judiciaire. L’assureur décennale prend en charge, mais avec les délais et les complications liés à la procédure collective.

Total des frais pour la copropriété : réparations avancées de 9 000 euros, frais d’expertise judiciaire de 4 500 euros, frais d’avocat de 6 000 euros. Une partie de ces frais sera récupérée. Une partie ne le sera pas. Et le syndic voit sa responsabilité mise en cause par les copropriétaires pour ne pas avoir souscrit la DO.

Ce scenario illustre pourquoi la DO est si importante en copropriété. Elle ne coute que quelques milliers d’euros. Elle évite des années de procédure et des dizaines de milliers d’euros de frais.

Les enseignements

Ce cas concret met en lumière plusieurs principes essentiels.

La DO en copropriété n’est pas un cout superflu. Pour 3 200 euros répartis entre 30 copropriétaires (soit environ 107 euros par lot), le syndicat a obtenu une indemnisation rapide et complète de 10 500 euros, sans procédure judiciaire.

La vérification des attestations décennales est indispensable. Si Facade Plus n’avait pas été assurée en décennale, le recours de l’assureur DO aurait été plus difficile, et le syndicat aurait pu se retrouver partiellement non indemnisé.

Le rôle du syndic est déterminant. C’est le syndic qui vérifie les assurances avant le chantier, souscrit la DO, déclare le sinistre et gère la procédure. Un syndic négligent expose la copropriété à des risques financiers considérables.

Les travaux de ravalement relèvent pleinement de la décennale. Un défaut d’étanchéité de la facade compromet l’habitabilité des logements. C’est un sinistre décennal classique.

Questions fréquentes

Le syndic est-il personnellement responsable s’il oublie de souscrire la dommages-ouvrage ?

Oui. Le syndic a l’obligation de souscrire l’assurance dommages-ouvrage pour les travaux sur les parties communes qui entrent dans le champ de la DO. S’il omet de le faire et qu’un sinistre survient, le syndicat des copropriétaires peut engager sa responsabilité professionnelle pour le préjudice subi. Ce préjudice correspond à la perte de chance d’obtenir une indemnisation rapide : sans DO, la copropriété doit engager une procédure contre l’entreprise responsable, qui peut durer plusieurs années. Le syndic professionnel est couvert par sa propre assurance responsabilité civile professionnelle pour ce type de faute, mais sa réputation et la confiance des copropriétaires sont entamées. Le syndic bénévole, en revanche, n’a pas toujours cette couverture, ce qui l’expose à un risque financier direct.

Un copropriétaire peut-il exiger de voir les attestations décennales des entreprises retenues pour les travaux ?

Oui. Tout copropriétaire a le droit de consulter les documents relatifs à la gestion de la copropriété, y compris les contrats de travaux et les attestations d’assurance des entreprises. Ce droit est prévu par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application. Le copropriétaire peut demander au syndic de lui communiquer ces documents. Il peut aussi les consulter au siège du syndic. Si le syndic refuse, le copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la communication des documents. En pratique, un syndic qui refuse de communiquer les attestations décennales envoie un mauvais signal. Les copropriétaires ont le droit de s’assurer que leur immeuble est entre de bonnes mains. Il est recommandé aux membres du conseil syndical de vérifier systématiquement ces documents avant le début des travaux.

Que se passe-t-il si l’entreprise qui a fait les travaux a cessé son activité ?

L’assurance décennale couvre les dommages pendant dix ans après la réception des travaux, même si l’entreprise a cessé son activité entre-temps. L’assureur décennale reste tenu de prendre en charge les sinistres déclarés pendant la période de garantie. C’est d’ailleurs l’un des intérêts majeurs de l’assurance obligatoire : elle survit à l’entreprise. Si l’entreprise a été placée en liquidation judiciaire, c’est son assureur qui indemnise directement le maitre d’ouvrage (le syndicat des copropriétaires). Si le syndicat a souscrit une DO, la procédure est encore plus simple : l’assureur DO indemnise le syndicat et exerce son recours directement contre l’assureur décennale de l’entreprise défaillante. C’est une des raisons pour lesquelles la combinaison DO + décennale est si protectrice pour les copropriétés.

La copropriété doit-elle souscrire une DO pour un simple ravalement de peinture ?

Un simple ravalement de peinture, sans reprise d’étanchéité ni traitement des fissures structurelles, ne constitue généralement pas un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil. La peinture de facade est considérée comme un travail d’entretien courant. Un défaut de peinture (écaillage, mauvaise tenue) ne compromet pas la solidité de l’immeuble et ne rend pas les logements impropres à leur destination. Dans ce cas, la DO n’est pas obligatoire. En revanche, si le ravalement inclut un traitement de fissures, une reprise de joints, l’application d’un revêtement d’imperméabilité ou une isolation thermique par l’extérieur, les travaux dépassent le simple entretien et constituent un ouvrage soumis à la décennale. La DO est alors fortement recommandée, voire obligatoire selon l’interprétation des textes.

Comment le syndic choisit-il les entreprises pour les travaux en copropriété ?

Le syndic doit présenter plusieurs devis à l’assemblée générale (deux ou trois selon les usages et les montants). Le choix de l’entreprise est voté par les copropriétaires. Le syndic doit prendre en compte plusieurs critères : le prix, bien entendu, mais aussi les références de l’entreprise, sa capacité technique, ses garanties financières et ses assurances. La vérification de l’attestation décennale fait partie des critères de sélection. Un devis moins cher proposé par une entreprise non assurée en décennale n’est pas un bon choix : en cas de sinistre, le syndicat se retrouverait sans recours efficace. Le syndic a un devoir de conseil envers les copropriétaires et doit les alerter si un prestataire ne présente pas les garanties suffisantes. Pour les artisans qui souhaitent répondre à des appels d’offres en copropriété et doivent justifier d’une couverture adaptée, il est possible de demander un devis en ligne.

Un copropriétaire qui fait des travaux dans son appartement doit-il prévenir le syndic ?

Oui, dans la plupart des cas. Le règlement de copropriété impose généralement au copropriétaire de déclarer les travaux qu’il entreprend dans son lot privatif, en particulier lorsque ces travaux sont susceptibles d’affecter les parties communes ou la structure de l’immeuble. Les travaux touchant aux murs porteurs, aux canalisations communes, aux fenêtres (parties communes), au réseau de chauffage collectif ou à tout élément modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble nécessitent non seulement une déclaration mais aussi une autorisation de l’assemblée générale. Le non-respect de cette obligation peut avoir des conséquences graves : si un sinistre survient suite à des travaux non autorisés sur un élément commun (ouverture d’un mur porteur sans accord de la copropriété, par exemple), le copropriétaire fautif peut être condamné à remettre les lieux en état à ses frais et à indemniser les copropriétaires lésés. Le syndic a donc intérêt à rappeler régulièrement cette obligation aux copropriétaires.

Ce qu’il faut retenir

Les travaux en copropriété sont encadrés par des règles précises en matière d’assurance. Le syndicat des copropriétaires est maitre d’ouvrage pour les travaux sur les parties communes. Le syndic agit en son nom pour sélectionner les entreprises, vérifier leurs assurances, souscrire la dommages-ouvrage et gérer les sinistres.

La décennale concerne chaque entreprise qui intervient sur le chantier. Chaque artisan, chaque sous-traitant doit être assuré pour les activités qu’il exerce. L’assurance de l’un ne couvre pas les travaux de l’autre. Le syndic doit vérifier chaque attestation avant le début du chantier.

La dommages-ouvrage est l’assurance du syndicat des copropriétaires. Elle permet une indemnisation rapide en cas de sinistre, sans procédure judiciaire. Son cout est modeste par rapport à la protection qu’elle offre. Ne pas la souscrire expose le syndic à une mise en cause de sa responsabilité et la copropriété à des années de procédure.

Les travaux votés en assemblée générale doivent l’être à la bonne majorité. Le syndic veille au respect des règles de vote pour sécuriser les décisions et éviter les contestations.

Pour les artisans qui interviennent en copropriété, la décennale est une condition d’accès au marché. Les syndics exigent systématiquement l’attestation décennale avant de confier un chantier. Ne pas être assuré, c’est se fermer la porte des copropriétés, qui représentent une part considérable des travaux de ravalement, de toiture, de plomberie et d’électricité.

Si vous êtes artisan et que vous intervenez sur des immeubles en copropriété, vérifiez que votre décennale couvre l’ensemble de vos activités. Si vous avez un doute, si vous souhaitez ajouter une activité à votre contrat, ou si vous cherchez une couverture adaptée à votre profil, vous pouvez demander un devis en ligne.

C’est une démarche rapide, et c’est la condition pour travailler sereinement en copropriété.